1 februari 2021
Corona en onvoorziene omstandigheden

Zorgt uitspraak rechtbank Den Haag voor verstrekkende gevolgen?

Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag in een bodemprocedure uitspraak gedaan.  Een huurder hoeft met terugwerkende kracht daadwerkelijk minder huur te betalen, gedurende de duur van de overheidsmaatregelen vanwege Corona. De huurder had een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, omdat zij haar horecagelegenheid moest sluiten.

Wat voor impact heeft deze uitspraak?

Eerst bespreken we kort onvoorziene omstandigheden. Vervolgens wat voor gevolgen dit heeft voor bestaande (huur)overeenkomsten en tot slot meer over wat voor invloed dit zal hebben op huidige en toekomstige contractonderhandelingen.

Onvoorziene omstandigheden

Van een onvoorziene omstandigheid is sprake, als een omstandigheid van dien aard is dat een partij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Onvoorzien betekent dat partijen niet in de mogelijkheid van het optreden van de betreffende omstandigheid hebben (willen) voorzien, bijvoorbeeld door het hebben opgenomen van een artikel over de betreffende omstandigheid. Of dat partijen die betreffende omstandigheid niet stilzwijgend hebben verdisconteerd in de overeenkomst, bijvoorbeeld gelet op de aard van de overeenkomst en dat de overeenkomst tussen commerciële/professionele partijen is gesloten.
De onvoorziene omstandigheid dient onder andere naar verkeersopvatting niet voor rekening van de partij te komen die daarop een beroep doet.

Ook al zou een omstandigheid naar verkeersopvatting voor rekening en risico van een partij komen, dan zou een ernstige verstoring van de waardeverhouding alsnog mogelijk kunnen maken dat een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden wordt gedaan.

Gevolg voor bestaande huurovereenkomsten

De bodemrechter heeft geoordeeld dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, namelijk door te oordelen:

“Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dan ook als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn (zie o.a. Gerechtshof Amsterdam, 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604).”

In onze optiek is hier zeker wat voor te zeggen.
Gelet op de zwaarte en de duur van de overheidsmaatregelen, oordeelde de rechter dat het onredelijk is om de gevolgen daarvan slechts bij één partij neer te leggen. Er werd een beroep gedaan op de verstoring van de waardeverhouding. In dat geval wordt een vergelijking gemaakt tussen de verplichting van een partij in het licht van de normale omstandigheden en de verplichting van een partij in het licht van de betreffende overheidsmaatregelen.
Hierbij geldt wel dat slechts één verstoring van de waardeverhouding dermate ernstig moet zijn om een rechter zover te krijgen om een beroep op onvoorziene omstandigheden te honoreren. Aan dat vereiste wordt niet snel voldaan.

Door het kunnen bewijzen van de verstrekken gevolgen van de overheidsmaatregelen, heeft de huurder de rechter ervan kunnen overtuigen om het beroep op onvoorziene omstandigheden te honoreren. De huurder hoeft gedurende de periode dat de betreffende overheidsmaatregelen van kracht zijn minder huur te betalen.

Andere huurovereenkomsten dan onroerende zaken

De uitspraak van de rechtbank Den Haag zag op de huur van een pand waarin een horecabedrijf werd geëxploiteerd.
Echter, de uitspraak kan ook van invloed zijn op andere huurovereenkomsten die niets met horeca van doen hebben. Gedacht kan worden aan de huur van een machine die door de overheidsmaatregelen niet meer kan worden gebruikt, de huur van auto’s, de huur van fietsen, de huur van printers, etc. Ook kan worden gedacht aan de huur van sportvelden, de huur van bedrijfsgebouwen, etc.

De uitspraak van de rechtbank Den Haag kan de huurder een extra zetje geven om daadwerkelijk te proberen aanpassing van bestaande huurovereenkomsten af te dwingen. Dit door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden.

Gevolgen voor andere bestaande overeenkomsten

De uitspraak van de rechtbank Den Haag kan ook gevolgen hebben voor andere overeenkomsten dan huurovereenkomst. Het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is van toepassing op allerlei soorten overeenkomsten.

Te denken valt aan een koopovereenkomst van bijvoorbeeld een huis, een koopovereenkomst van aandelen in een onderneming, een afgegeven borgtocht, een geldleningsovereenkomst, etc.
Ook bij die overeenkomsten kan een partij een beroep doen op onvoorziene omstandigheden als gevolg van corona/de overheidsmaatregelen.

Wat als partijen al een afspraak hebben gemaakt als gevolg van de overheidsmaatregelen?

Veel partijen hebben al een regeling met elkaar getroffen als gevolg van de overheidsmaatregelen. Zo zijn er afspraken gemaakt over het opschorten van de huur, het tijdelijk minder betalen van huur, het opschorten van betaling van facturen, het tijdelijk minder hoeven afnemen van producten, etc.

Wat als een partij alsnog in rechte een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, om die afspraken of de onderliggende overeenkomst aan te tasten?

De kans is dan zeer aannemelijk dat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Immers, partijen hebben de afspraak gemaakt ten tijde van de coronapandemie en de overheidsmaatregelen.
Ook een beroep op ernstige verstoring van de waardeverhouding zal waarschijnlijk niet slagen. Dit omdat de andere contractspartij ook water bij de wijn heeft gedaan.

Invloed op toekomstige overeenkomsten en contractonderhandelingen

De uitspraak van de rechtbank Den Haag zal vrijwel zeker tot gevolg hebben dat verhuurders, leveranciers, verkopers, etc. een uitgebreid artikel opnemen over de gevolgen van een pandemie/epidemie op de contractuele relatie met de andere partij. Zo kan bijvoorbeeld worden opgenomen welke omstandigheden niet als onvoorzienbaar worden aangemerkt. Ook kan worden opgenomen wat de gevolgen zijn wanneer een onvoorziene omstandigheid zich wel voordoet.

Huurders, afnemers, kopers, etc. zullen hierop bedacht moeten zijn. Zij zullen nog beter de overeenkomst en de algemene voorwaarden moeten (laten) bestuderen om achteraf niet voor vervelende verrassingen komen te staan.

In onderhandelingen zullen pandemieën/ epidemieën alsmede eventuele overheidsmaatregelen dienaangaande een standaard agendapunt worden. Partijen zullen in een vroeg stadium moeten nadenken hoe dit moet worden geregeld.

Contact

Wenst u een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden, wordt u geconfronteerd met een contractspartij die een beroep doet op onvoorziene omstandigheden of bent u voornemens om een overeenkomst aan te gaan, laat u dan tijdig en kundig adviseren. Wij helpen u graag:

Jan de Wrede, advocaat Ondernemingsrecht
E-mail: dewrede@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 80 00