27 oktober 2020
Het schriftelijkheidsvereiste bij woningaankoop.

In de wet is bepaald dat particulieren beschermd worden bij de aankoop van een woning. Bijvoorbeeld door middel van het schriftelijkheidsvereiste; artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Waarom bestaat het schriftelijkheidsvereiste en wanneer is daar aan voldaan? Aan de hand van een praktijkvoorbeeld zetten wij de theorie uiteen.

 

Het nut van het schriftelijkheidsvereiste

Voor de meeste overeenkomsten is niet bepaald dat voor de totstandkoming van de overeenkomst deze op schrift gesteld moet worden. In dat geval is er sprake van een overeenkomst wanneer de partijen het eens zijn over de rechten en verplichtingen; bij wilsovereenstemming.

Het schriftelijkheidsvereiste is in de wet opgenomen ter bescherming van particulieren die een woning kopen. Door het schriftelijkheidsvereiste wordt de particuliere koper er tegen beschermd dat hij te snel gebonden is aan allerlei rechten en verplichtingen door overhaaste afspraken en/of ondoordachte beslissingen. De koper kan met de verkoper mondelinge overeenstemming bereiken, vervolgens concepten (laten) opstellen van de te sluiten koopovereenkomst én deskundig advies inwinnen over de aankoop van de woning alvorens juridisch gebonden te zijn.

Pas wanneer de (ver)koop van een woning door de verkoper en de particuliere koper en de daarbij behorende rechten en verplichtingen op schrift zijn gesteld en dit geschrift door beide partijen is ondertekend, is er sprake van een onderhandse akte én komt de koopovereenkomst tot stand. Pas vanaf dat moment hebben de verkoper en koper afdwingbare rechten en verplichtingen tegenover elkaar.

 

Het schriftelijkheidsvereiste in de praktijk

Hieronder een praktijkvoorbeeld waaruit blijkt dat er voor het ontstaan van een koopovereenkomst moet zijn voldaan aan
(1) wilsovereenstemming die is opgenomen in een (2) onderhandse akte.

Dit voorbeeld is gebaseerd op: Gerechtshof Amsterdam 10 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:75.

Een koper en verkoper hebben onderhandeld over de koop en verkoop van een woning. Daarna hebben zij concepten van de koopovereenkomst uitgewisseld.

Op 8 juli ontvangt de koper de definitieve koopovereenkomst. De definitieve koopovereenkomst is dan al ondertekend door de verkoper. Ook de koper ondertekent de definitieve koopovereenkomst. Vervolgens blijkt dat in de definitieve koopovereenkomst, anders dan in de conceptkoopovereenkomst, een tweede verkoper vermeld is, waarvan de handtekening ontbreekt.

Pas op 12 juli komt de koper erachter dat de woning eigendom is van een voormalig echtpaar. Er zijn zodoende twee eigenaren, terwijl de koper telkens contact had met slechts één eigenaar. Nu blijkt dat er twee eigenaren zijn, moeten beide eigenaren de woning ook daadwerkelijk willen verkopen én dit opnemen in een onderhandse akte.

Uiteindelijk ontvangt de koper op 14 juli de definitieve koopovereenkomst met handtekeningen van beide verkopers. Later ontstaat er discussie over wanneer de koopovereenkomst is gesloten. De verkopers zeggen 8 juli en de koper zegt 14 juli.

Wat oordeelt de rechter? Koper wist tot 12 juli niet van het bestaan van de tweede verkoper. Koper en de tweede verkoper hadden dus ook nog geen wilsovereenstemming bereikt vóór 12 juli. Wanneer er geen wilsovereenstemming is, kan je dit ook niet op schrift zetten én daarmee aan het schriftelijkheidsvereiste voldoen.

De rechter, en later het gerechtshof, oordeelt daarom dat pas op 14 juli sprake was van (1) wilsovereenstemming tussen alle verkopers en koper die (2) is opgenomen in een ondertekend geschrift (onderhandse akte). Het oordeel luidt dan ook dat pas op 14 juli de koopovereenkomst tot stand is gekomen.


Heeft u plannen een woning te kopen of te verkopen? Wij helpen u graag:

Björn de Smit, Advocaat Contracten, Bouw en Aanbestedingen
E-mail: desmit@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 8000

Jasminke Meester, Advocaat Contracten, Bouw en Bestuursrecht
E-mail: meester@marxman.nl / Telefoonnummer: 033 450 8000