Bij de (ver)koop van een woning komt veel kijken. Soms kleven er bijvoorbeeld gebreken aan een woning waarvan men wilt dat deze worden verholpen vóór de oplevering. Op dat moment is het verstandig om een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Op die manier kan de verkoper namelijk worden verplicht om deze gebreken te (doen) herstellen. Doet hij dit niet heeft de koper het recht om de koopovereenkomst te ontbinden.
Een dergelijke ontbindende voorwaarde was het middelpunt van een geschil tussen koper en verkoper wat aan het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch werd voorgelegd. In de koopovereenkomst was het volgende artikel opgenomen:
“Deze koop kan worden ontbonden, indien de koper voor de notariële overdracht concludeert dat de herstelwerkzaamheden aan de keuken, werkkamer en badkamer niet esthetisch of naar deugdelijkheid zijn hersteld.
Verkoper heeft een inspanningsverplichting om de onderlinge bekende schade aan keuken, studeerkamer en badkamer (waterschade) te herstellen in oorspronkelijke staat.”
Aan het Hof werd gevraagd hoe dit artikel moest worden uitgelegd: is er sprake van een inspanningsverplichting of een resultaatsverplichting? Volgens het Hof moet worden gekeken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan het artikel mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Verkoper stelde dat slechts overeen was gekomen dat hij zich zou inspannen om de bij beide partijen bekende problemen te herstellen. De koper stelde juist dat er sprake was van een resultaatsverplichting, omdat het artikel een harde toezegging zou zijn dat de gebreken aan het huis voor de overlevering door de verkoper zouden zijn verholpen.
Het Hof overwoog dat geen sprake kon zijn van een resultaatverplichting gebaseerd op het artikel alleen; die bepaling spreekt uitdrukkelijk over een ‘inspanningsverplichting’ en niet over een garantie over het herstel. Ook woog mee dat de partijen in gezamenlijk overleg tot de totstandkoming van het artikel zijn gekomen. Het Hof besloot om de koper een bewijsopdracht te geven: de koper moet zijn stelling beter onderbouwen om tot een conclusie te kunnen komen.
Het feit dat de overeenkomst expliciet spreekt over een inspanningsverplichting is blijkbaar niet genoeg om te stellen dat er geen sprake kan zijn van een resultaatsverplichting. Dit betekent dat het des te belangrijker is om bij de (ver)koop van een woning duidelijk voor ogen te hebben waar men op uit is: partijen moeten hetzelfde idee hebben bij het opnemen van een bepaalde verplichting om geschillen zoals in deze casus te voorkomen.
ECLI:NL:GHSHE:2019:4540